自年初出台一系列调控政策以来，中国房地产市场已经完全降温。有些人预测房地产市场将会有很大的调整。其他人认为房地产市场已经达到顶峰，甚至有房地产市场长期下跌的声音。
20世纪90年代，中国“城市化”政策的大背景是当时的工业生产出现严重产能过剩。当时彩电和冰箱面临的产能过剩问题与现在房地产面临的问题几乎相同。历史上，房地产的发展为城市发展奠定了物质基础。
中国城乡改革发展中心主席李铁在接受财经(博客、微博)记者专访时表示，在当前形势下，各界关于房地产的讨论一提到住房就变得苍白无力。然而，如果我们在城市化带来的人口迁移空的背景下，从不同的角度来讨论房地产的发展，我们可能会对房地产的未来发展提出新的认识和新的想法。
房地产市场饱和了吗？
《财经》:目前，全国居民人均住房建筑面积大幅增加，达到40.8平方米。此外，根据剑桥大学的调查，中国家庭的平均居住面积超过120平方米，高于荷兰、德国、日本、爱尔兰、英国等国家。根据这一观点，中国的家庭住房面积已经超过一些发达国家，其房地产开发已经达到饱和。你同意这个观点吗？
李铁:我有不同的观点。应当指出，中国的城市化潜力尚未完全释放。
由于统计口径问题，城镇登记居民的住房面积一直处于低迷状态。原因是根据常住人口和户籍人口统计，城镇居民人均住房面积不同。按照常住户口标准，城镇居民人均住房面积为36.6平方米，而按照户籍标准，为50.9平方米。农村居民人均住房面积达到常住标准45.8平方米，户籍标准33.2平方米。
可以看出，用常住人口计算，城镇居民人均住房面积明显下降，而农村居民人均住房面积却有所提高。相反，按照户籍标准，城镇居民人均住房面积显著增加，而农村居民人均住房面积却有所减少。
应该指出，未来城市人口增长对住房需求有很大潜力。目前，中国城镇化率已达到58.5%，城市人口8.13亿。
《财经》:你提到未来城镇人口增长对住房的巨大需求。你能具体谈谈有什么样的需求吗？这些需求会对房地产产生什么影响？
李铁:首先，目前有2.8亿农业移民和7000多万城市间移民，总计约3.5亿。他们在城镇肯定会有巨大的住房需求。第二，如果城市化率继续以每年1个百分点的速度增长，到2030年城市人口将达到约10亿，这意味着未来将增加约2亿城市人口，在他们从农村向城市地区转移的过程中也会产生大量的住房需求。
可以看出，我们有近5亿人想进入城镇生活和工作。空之间的这一巨大变动意味着房地产开发远未结束，仍有巨大潜力尚未释放。
《财经》:这些可以说是增量需求。对现有城市人口有什么存量需求吗？
李铁:对股票的需求也很大。
首先，城市住宅改造潜力巨大。英国建筑的平均寿命是132年，美国是74年，日本是100多年，而中国只有25 -30年。中国不仅城市住房的预期寿命低，农村住房的预期寿命也低。这意味着今后城镇危房改造和农村住房更新是不可避免的。
因此，除了空之间的搬迁所产生的需求外，建筑业和房地产业也必须承担巨大的住房翻新任务。
其次，消费升级对住房需求也有很大影响。
根据城市化的国际法，在城市的核心地区重建房屋更困难，能力也更差，而在郊区建造新房屋则更容易。
同时，在人均收入水平大幅度提高的前提下，我们已经在大都市的中心城区有了一套套房，我们还需要在郊区有第二套套房。这已经成为城市家庭住房改善的刚性需求。这是我们经过长期调查后得出的结论。
20多年前，巴黎的一个朋友告诉我，他在巴黎市区有一栋60到70平方米的房子，但他必须在郊区有一栋更大的房子。这种现象在北京、上海、广州和深圳较为普遍。因此，住房郊区化已经成为一种趋势。有研究表明，北京市五环路外92.3%的新建商品住宅占总成交量的比重，郊区化在未来还将继续扩大。房地产空将呈现从五环路到六环路再到七环路的趋势，这也是我们应该关注的变量之一空。
《财经》:仍有许多人出于投资考虑而买房。
李铁:住房的投资属性正在加强，这是另一个值得正视的现实。
如果你有100万元现金，你会选择存入银行，投资股市还是买房？这是人们最清楚、最明智的选择。因为人民币可能贬值，如果你把钱存入银行，它的价值肯定会越来越低。如果把钱投资到股市，股市就处于长期熊市，大多数人没有投资的意愿，通过投资股市实现升值是不现实的。如果你投资住房会发生什么？在城市化的大趋势下，城市基础设施投资和改造的增加表明土地正在升值，这既积极又合理。
应该注意的是，投资需求不是投机性需求，投机性需求已经受到购买限制和贷款的抑制。说存在大量投机性住房需求已经不再现实。可以说，投资建房是城市居民消费的一个非常合理的选择。
另一点是，买房置地是中国的历史传统。
不可否认的是，在中国，城乡居民购买房地产都有着悠久的历史和文化渊源。当农村地区的年轻人结婚时，他们必须买房和盖房子。当城市的年轻人结婚时，他们的家人也会为他们买房子。
根据以上分析可知，在城市化加速的大趋势下，在空之间的大迁移格局下，在城市需要更新的前提下，[/k0/]之间的房地产市场仍有很大发展。因此，判断当前房地产市场的下跌是不正确的，但目前遇到了困难。
如何理解当前房地产形势
《财经》:房地产市场一直存在“冰与火”的现象。在一些地方，房价正在飙升，而在另一些地方，消除库存的压力很大。为什么会出现这种现象？
李铁:在观察房地产市场现状时，人们往往只注意“火”，而忽略“冰”。
所谓的“火灾”是指大都市一线城市和一些二线城市房价快速上涨背后的真正原因。这并不是因为房地产开发商提高了价格。首先，这些城市的高质量公共服务资源远远高于其原始价值。其次，人均收入水平的上升支撑着房价的上涨。应当指出，该国14亿人口中约有3亿属于中高收入群体。这些人对住房空肯定有合理的要求，如选择高质量的公共服务和优越的居住环境。因此，在大城市的核心地区，房价上涨是正常的。例如，北京四环路有40多家3A医院，上海、广州和深圳也是如此。
在房价上涨的地区，为什么住房供应问题没有得到解决？因为这些城市已经实施了人口控制政策。我曾经问过当地官员为什么他们不愿意建造更多的房子。他们的回答是，如果建造更多的房屋，将会有更多的人进来，那么将会有大量的财政补贴，甚至降低城市原始登记人口的公共服务水平。这实际上是一个有趣的问题。正是由于这个问题，一线城市实行了严格的人口控制政策，特别是在北部、上游和下游。这些城市不愿意为中低收入人口提供住房，住房供应短缺加剧了房价上涨趋势。
被忽视的“冰”意味着大多数三线、四线城市的房地产积压明显，问题非常严重。目前积压的住房与1990年代积压的电器相似。中信建投证券、安信证券、北京师范大学等机构预测房地产存量分别为142亿平方米、98亿平方米和87亿平方米。一些三线和四线城市的房地产库存消化甚至可能需要长达10年的时间。一些三线、四线城市住房供应过剩，导致政府和市场共同驱动的房地产市场供需失衡，加大了市场波动的影响。
《财经》:根据城市化趋势，未来城乡住房供应格局会发生什么变化？
李铁:虽然城镇有闲置住房的问题，但还是比农村好得多。农民都去城市工作了，他们中的许多人仍然有家人外出，所以农村的大部分房子都闲置着。一方面，城镇住房供应亟待增加，另一方面，农村住房大量闲置。这是我们面临的不合理结构空。因此，这也意味着大量闲置的农村住房资源必将通过某些方法得到振兴。
可以预测，城乡住房消费的未来变化空将对全国住房市场产生深远影响。十或二十年前，当农民外出挣钱时，他们必须回家盖新房子。在农村，谁拥有又高又大的房子谁就拥有很高的地位，这是中国传统的延续。目前，为了更好地解决儿童教育、老年人医疗保健和成年子女结婚等问题，有必要在县或乡购买商品房。我认识很多农民工，他们结婚的前提是在县城买房子。这意味着三、四线城镇住房市场未来将会有较大的发展空，而这一判断的前提是重大政策的调整以及整体宏观经济形势是否发生了变化。
同样，随着城市化进程，大都市和特大城市的房地产需求将进一步增加。
在我看来，并不是所有的空都会出现需求增长。未来，房地产需求将进一步增长，仅在大都市圈内的发达主城区和郊区。从人口规模的上升曲线可以看出，郑州、成都和武汉的常住人口仍保持增长趋势。
《财经》:如果住房需求进一步增长，会不会带来新的价格上涨？与此同时，许多城市土地短缺。我们怎样才能满足日益增长的住房需求？
李铁:我们目前的政策和公众的注意力更多地集中在主要城市的房价上。根据世界城市发展规律，随着地理范围的扩大和辐射半径的扩大，房价正在下降。例如，东京市区的房价是每平方米20万元，但距离市区30公里，房价下降到每平方米2万元，当距离达到50公里时，房价下降到1万元以下。
事实上，中国一些特大城市和大城市的空之间的调整功能远优于日本，但我们很少使用这种资源。为什么？因为中国的城市与其他国家的城市不同，它们实际上是行政区域。中国城市间竞争的实质是行政区域的竞争。
例如，我们常说“北京”不仅包括北京的主要城区，还包括16400平方公里的整个行政区域。上海的行政区域是6340平方公里。只要有一项政策，一个城市就不能建房，这意味着整个行政区都不能建房，从而丧失了在空之间分配住房资源的能力。现实中，人们更加关注城市中心，只考虑城市中心的住房供求，而忽略了行政区域内外广阔的空空间。
事实上，从城市中心延伸到郊区，在改变空之间距离的过程中，许多中小城镇可以生产大量住房空。这些中小城镇可以用来缓解主要城市地区高房价的压力和中低收入人口住房供应不足的问题。例如，北京主城区的房价高达每平方米10万元，但距离北京主城区30多公里的燕郊的房价仅为每平方米2万元，距离北京主城区约50公里的固安的房价约为1万元。然而，由于担心河北和北京之间的资源竞争，目前的相关政策限制了河北省关键北京市中小城市房地产的发展。
事实上，特大城市本可以在更大范围内实现功能缓解空以增加周围中小城镇的服务功能，并加强铁路运输建设，以改善中小城镇与主要城市地区的联系。然而，这些城市没有这样做。他们在主要城市地区投入了大量资源，却忽视了郊区的功能和价值。
《财经》:制约房地产发展的主要原因是什么？
李铁:房地产市场的问题是空之间的结构失衡。首先，地方政府、市场和金融机构共同促进和扩大了房地产供求的波动。其次，一些地方政府受到金融利益的限制，这加大了房地产空之间的结构性失衡，从而导致需求不明显的地方出现严重的供过于求。第三，一线城市行政区域内的人口控制政策限制了住房供应，导致中低收入人群过于关注高房价。第四，一些地区房地产供给过度扩大，导致消化周期延长，导致地方政府面临巨大的财政和增长压力。
《财经》:目前的房地产监管政策有什么问题吗？
李铁:很多人说他们想抑制房价。问题是如何做到的？我们必须依靠政府来抑制它吗？我们知道，在距北京30 -50公里的河北中小城镇，房价约为每平方米1万-2万元。对河北当地的农村人口来说，房价确实上涨了，但对北京来说，这样的房价比北京主要城区低得多。因此，高房价问题可以在更大范围内调整和缓解空。现在房价不能被抑制，是我们的政策出了问题。以目前的方式抑制房价，结果是开发商不愿出售，这导致了住房供应的进一步短缺，并加剧了对高房价的过度关注问题。
当我们研究房地产问题时，我们确实需要重新梳理政策，并符合中国的实际情况。我们不能盲目照搬新加坡、香港或英国的经验。
有人告诉我，英国的城市化率已经达到80%，为什么我们不能做到呢？我回答说，英国的城市化在300多年后才达到80%。在过去的几十年里，中国有5亿人口，相当于十几个英国的人口规模。正因为如此，中国的住房供应和住房空模式有其自身的特点，未来将会有非常大的空房地产。对此我非常有信心。
开放空房地产进一步发展空间
《财经》:需要做些什么才能让房地产走出目前的僵局，释放新的发展潜力？
李铁:虽然从城市化的角度来看，未来的房地产市场还有很多工作要做，但这不是自然发展的结果，需要一系列改革作为前提。
首先，由于城市的政策和当地条件，决策权应归还给城市。
在房价高的地区，应加大努力解决住房供应问题，特别是中低收入人口的住房供应问题。我们应该尊重国际经验和城市发展的规律，而不是采取简单的“一刀切”的办法来解决住房供应问题。在存量较大的地区，应制定政策长期消化住房供应。应采取土地、金融等措施，限制住房供应严重过剩地区房地产盲目开发。为了解决地方财政的过度需求，缓解地方土地支出压力，这是财政政策和政府管理体制的重大突破。
第二，加快户籍制度改革。
如果户籍制度改革今后成功实施，2.8亿农民工和7000万城镇流动人口将能够真正在城镇生活和工作，那么他们的住房需求将得到释放，成为拉动内需的最大潜力。与美国和日本的房地产泡沫不同，这些国家的城市化率已达到80%左右，不再有人口进入城市，而中国未来仍有2亿农业移民进入城市。可以看出，人们喜欢谈论的当前房地产泡沫只是暂时的，而不是像发达国家那样的真正的长期泡沫，因为中国人口众多的基本现实不容忽视。
第三，应该增加大都市地区的住房供应，以缓解房价上涨的压力。
增加郊区或远郊住房供应，满足中低收入人群购房的刚性需求。特别是在距核心区30公里至50公里范围内的城市圈内的中小城镇，将建设一些住宅区、一些小城镇和一批住宅，以满足城市化的需要。这些小城镇的住房成本比城市核心区低得多，这可以大大缓解主要城市地区住房压力过大的问题。
此外，应加快大都市郊区和发达地区城市群的轨道交通建设，充分发挥周边中小城镇的缓解功能，形成不同产业在周边中小城镇的分散分布。
第四，加快土地管理体制改革。房价上涨的最大问题是土地成本高。如果我们让农民集体建设用地与企业合作，我们可以降低很多土地成本。建议加快农村集体建设用地入市，建设租赁住房等政策，允许甚至鼓励农民出售宅基地，缓解城市住房压力。
第五，推进城市发展模式转变。中西部地区应为返乡创业创造条件，鼓励返乡人口在县城买房。同时，我们应该加快房产税改革。房产税改革不是简单的税收，而是考虑将土地出让金改为长期征收的税收，以遏制地方政府土地财政的短期行为。土地和房屋的70年产权也可以通过税收调整被视为永久产权。实施房产税征收，更要搞增量问题。
第六，智慧城市将促进房地产市场的转型和发展。
根据目前的房地产政策，很难获得更多的土地用于房地产。然而，如果房地产能够与人工智能、信息产业、信息产业和互联网相结合，那么房地产将不再是过去简单的建房概念，而是将推动实体经济的发展和推动技术变革，这对中国未来的发展具有重要意义。如果一个房地产企业能够系统地将建筑和住宅元素与智慧结合起来，这将代表着未来的发展趋势，这些企业的价值将会无形中增加。此外，如果一个房地产企业能够结合智能元素，创造智能产业和智能社区等概念，在现有的房地产市场上探索一条新路也不是不可能的。
