永远忘不了那天晚上，坐在自家沙发，看着网上铺天盖地的新闻，我的第一想法认为是谣言。
等政策真正落地，我才意识到事情的严重性。
明天，深圳7.15楼市新政满4个月；而距离那个史上最严的731新政，已经过去了800多天。回头看，2018年注定是个不平静的年份。对比三价合一、二次房改，7.31新政中深圳拿出了攻击性最强的政策之一—限售。
就是两年前，“禁止公司买房”、“个人购房限售3年”的出炉，深圳开始了它的限售时代。
过去，深圳人“买房=赚钱”的思维根深蒂固，现在房住不炒的深入，赚“快钱”的日子一去不复返。
业内人士表示，深圳早已成为全国调控最严的城市之一。
回忆起当晚的场景，网签系统瘫痪、中介通宵录单、买家连房都不看就直接签合同，抢搭“末班车”…对于投资买房的人，抢“签”意味着钱还能“活”。
限售3年，房产持有短则5年，长则8年才能出售。周期拉长、成本提高，从根本上阻断了“短炒”、“快进快出”的可能性。炒风盛行的深圳楼市，没有人会想到来真的。
按照时间来推算，2018年7.31之前购入的房产，无论是一手还是二手房，现在可以自由买卖，不受影响。
比如：2018年6月开盘的华润城三期第一批单位。
据说，润三就是那根压倒骆驼的“稻草”。
而7.31之后的新盘，即便现在已经取得不动产权利证书，必须持有3年，才能进行转手。
比如当年9月同是华润城三期的第二期单位。
再比如：2018年12月底开盘的万科和风轩。
在800多天时间里，深圳房价又坐了火箭，限售一族们还是赚到“纸上财富”。不得不承认，人生有的时候，选择大于努力。@买进深圳粉丝分享了2个故事，或许能给大家带来一些启发，请往下看。
故事一
「我承认我是幸运儿」
今年，我卖掉了沙井的博林君瑞，“抢”到了光明金地峰境瑞府。
一卖一买，让我明白，抓住时机及时出手很重要。2018年，沙井楼市大热才开始，新房供应源源不断。博林君瑞、卓越中寰、华强城、万科星城接连开盘，当然还有当时保持神秘的万丰海岸城。
@买进深圳实拍沙井
两年前的沙井，还是一个被嫌弃的小产权房集中的郊区。朋友谈起沙井，也纷纷摇头不看好。秉着兜里“有多少钱做多少事”的原则，我在2018年6月底摇到一套刚刚开盘的博林君瑞89平三房，买入价格4.2万/平，总价370多万，这个价格，放在现在，是不是想哭？但当时已经是我工作多年的积蓄了，也动用了背后家人的几个钱包。
买房，让我捉襟见肘，银行卡余额见底。
作为楼市小白，我没多想不知何时能变现，只着眼于能把握的现在。当时主要考虑以下3点：准现房+大牌房企多个旧改项目+博名校。如今，当初期待的事情一一兑现：
1、准现房：交楼速度很快，2019年年底毛坯收房，碰过年底工作忙，一直闲置没装修，后来碰上了疫情，最后以毛坯房出售。
2、周边旧改加速：1公里开外的万科星城推出一期3000多套住宅，均价4.39万/平，尽管量这么大，但很快就售罄，妥妥的网红盘带旺了片区。
3、搏名校：今年1月就传出深圳外国语学校要来沙井，5月确定落户海岸城，目前已经在建，虽然目前招生对象暂为万丰海岸城回迁户，但近水楼台值得期待。
@买进深圳实拍
博林君瑞疫情结束、正常上班后，深圳楼市回升很快，宝安热度最高。5月份，小区楼下的中介朋友跟我报喜，小区成交的同户型二手房已经卖到535万，建议我挂盘，试试市场行情。
很开心，一切都按着既定剧本推进。
当晚，我就委托朋友帮挂570万，单价一平6.4万。没想到第二天开始，陆续就有看房人上门，从每天2、3批到每天5、6批，一个星期后，这套房以实收568万成交了。一算下来，不到两年时间，370万买入，568万出手，一进一出，不算月供和契税成本，账面赚了接近200万。我才第一次明白，为何深圳人这么喜欢买房！钱还没到手，博林君瑞接着继续一路高歌猛进，我那套房子成交单价一次次刷新纪录。
就在前不久，从中介朋友口中得知，接我盘的买家当时刚落户成功，之前社保纳税有断续，倘若在715新政之后买，就上不了车了。
不知是他幸运还是我幸运。
首战告捷，但我又怕钱会变毛，只能继续打新。我盯上了旁边的光明。其实从2019年底我就一路看好光明，现在热门二手房最高去到7、8万/平，新房被限价5万出头，明摆着2-3万价差。资金一到位，事不宜迟，我马上开始了光明打新之路。上个月成功再次摇到了金地一套两房。在这过程中，我结识了一位从金融街一期开始打新，直到现在还没买到房的大哥，运气成了他的绊脚石，同时还有他的“挑剔”。
总在等最好，何为最好？
回头细想，对于一个上班族，我根本不可能提前了解到政策，之所以赶在731新政前买了房，只能靠幸运之神的眷顾。
故事二
「打新打来了新政，资金牢牢锁死」
说起来也骄傲，我也是众多等海岸城的人之一。从2017年开始，就陆续传出沙井海岸城的消息，让人误以为开盘快了。
2018年更疯狂，几乎每隔几天，就能看到一篇关于海岸城最新的资讯，每天打起精神，把心都提到嗓子眼儿。我也不知道，为啥这个盘这么香？结果一天天过去，一路错过光明的玖龙台、大运的未来城、沙井的博林君瑞...现在想想，2016-2019年其实是深圳房价的横盘期，想着再等等也不会有损失。这种错误思想恰恰是造成我现在房子没买的主要原因。
深圳限售了，而且一来就是三年！
永远忘不了那天晚上，坐在自家沙发，看着网上铺天盖地的新闻和解读，我的第一想法认为是谣言。结果，才意识到事情的严重性。翻然悔悟后，同年12月，我下手了万科星城一套小三房，开盘均价4.39万/平，上车了。现在，星城周边的丽沙花都均价卖到了6万多/平，最高挂牌一平去到7万8，博林君瑞最高挂牌已突破8万/平。
受限售影响，我的房子虽然还不能卖，但是账面收益相当可观，一平米价差2-3万，每套至少有150万以上的纯利润。
这种幸福感，和股市里的股民一样。
钱没到手，一切都是空谈，3年后的楼市将变成啥样？
我不知道，但我怕坐过山车。
作为第一批受731新政影响的新房业主，看着自家房子有价无市，和别人打新的热闹，着实闹心。
结语
「一个时间点，两个故事，不同的人生」
很多人不知道，731新政开启深圳“限售时代”，随着时间管制带来的微妙市场变化，如今才慢慢显现出来。800多天里的楼市百态：731之前买了，打了两轮新的不在少数；731后买的，还在苦苦等待套现；最惨的是直到现在都没买的，看着手里的资金不断贬值，哭都没地方哭。
2020年的深圳楼市，大部分区域已完成房价的一轮板块轮动。
随着二手成交的萎缩，新一波横盘期会不会再来？我们再来看一下2018年限售之后准备买房的两类人，相信对你会有帮助：
1、买一手住宅的人，现在普遍需要等待至少两年入伙等待期+办理房产证时间+三年限售期解禁，五、六年资金锁定期；商务公寓则需要七到八年。
2、买二手住宅的人，则效率高一些，过户出房产证时间为准，三年锁定期。
由此可见，在限售时代，打新博价差划算，还是买二手划算？确实要算好帐。打新火归火，但还是要搞清楚打中之后的持有成本：
一手资金：除了月供和首付本金的机会成本，加上房贷利息、契税，要上涨25%以上才能保本。
杠杆资金：指的是二押或经营贷款，两道月供，要求升值空间更大才行，跑输意味着亏损，或者给银行和高利贷打工。这些房价盈利模型，里面都有一个前提：别横盘。
