本报讯（记者 兰文）日前，克而瑞地产研究发布8月房企融资统计数据显示，8月95家典型房企的融资总额为1062.81亿元，环比下降24.6%，同比上升38.1%。其中，8月房企的融资发债总额为548.56亿元，环比下降24.7%，同比上升50.8%，8月房企整体发债量较前两个月有所回落。本月融资成本5.17%，环比下降1.01个百分点;其中境外发债成本6.66%，环比下降0.53百分点，主要在于本月境外发债量相对较少，且发债房企多为历来成本相对较低的房企，境内发债成本环比下降0.27%至4.46%。克而瑞地产研究员分析认为，随着政府部门和央行提出房企融资“三条红线”的落实，房地产企业融资环境将进一步规范。
政府央行：提出房企融资“三条红线”
8月20日，住建部和央行召开了重点房企座谈会，明确提出要实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。同时也宣布了房企融资的 “三条红线”，即：1.剔除预收款后的资产负债率大于70%;2.净负债率大于100%;3.现金短债比小于1倍。根据房企“踩线”情况不同，会按照“红、橙、黄、绿”四档来控制有息负债规模年增长速度。这是近期政府对于房企融资推出的一项重要的控制措施，也为未来房企调整负债状况提供了指导性的方向。
在规模管控的大背景下，任何房企融资都面临困难。但对于金融机构来说，大房企优于中小房企，国企优于民企，是他们一直以来的放贷标准。IPGlobal中国区首席经济学家、中国资本联盟副理事长柏文喜认为，大房企一方面受央企财务管理规范的严格约束，导致其负债率不能太高，另一方面作为央企的天然优势导致其资源整合能力很强，往往不需要以推高负债率为代价来获取资源和推动资源整合。大房企作为央企和国有控股企业，非人格化资本缺乏内在的冒险冲动，经理人文化之下必然形成财务稳健的企业基调。而中小房企在融资监管再次升级下，融资更加困难。
债券发行：房企发债较前两月有所回落
8月，95家典型房企的融资总额为1062.81亿元，环比下降24.6%，同比上升38.1%。其中，境内债权融资760.06亿元，环比上升5.5%，同比上升68.2%;境外债权融资205.98亿元，环比下降60.1%，同比下降27.2%。本月境内债权融资仍表现强劲，同环比实现上涨;境外债权融资由于前两个月的融资量相对较大，本月下降幅度明显。
数据显示，1-8月房企融资总额10202.79亿元，同比微降1.9%，其中境内债权融资同比增长18.7%到5783.48亿元，境外债权融资同比下降31.0%到3068.43亿元。其中，8月房企的融资发债总额为548.56亿元，环比下降24.7%，同比上升50.8%，8月房企整体发债量较于前两个月有所回落。境外美元债本月大幅下降，境外发债约达172.80亿元，环比下降60.0%，同比上升31.8%;此外，境内发债375.76亿元，环比上升26.4%，同比上升61.5%。境内发债从主要的融资结构上看，本月房企境内公司债发行237.56亿元、中期票据96.70亿元、融资券33.50亿元，分别环比上升58.16%、上升2.33%、下降28.72%。整体来看，2020年前8月累计发债5982.55亿元，同比增长67.7%，其中境内发债2178.63亿元，同比增长121.3%，境外发债3803.92亿元，同比增长70.6%。
8月单月融资成本5.17%，环比下降1.01个百分点;其中境外发债成本6.66%，环比下降0.53百分点，主要在于本月境外发债量相对较少，且发债房企多为历来成本相对较低的房企，如旭辉发行了两笔均为6.0%以下的境外债券;境内发债成本环比下降0.27%至4.46%。截至2020年8月房企新增债券类融资成本6.20%，较2019年全年下降0.87个百分点，其中境外债券融资成本达8.06%，较2019年全年增长0.02个百分点;境内债券融资成本4.25%，较2019年全年下降1.07个百分点。
债券期限：8月到期债券类526.58亿元
数据显示，8月房企有25笔债券到期，金额共计526.58亿元,房企需偿债量较大。其中，到期金额最高为龙光地产2015年发行的一笔40亿元的公司债，其中已于2017年提前赎回2.38亿元。此外，融创中国本月有3笔债券到期，分别是2笔共计50亿元公司债和1笔共计4亿美元的境外优先票据。提前关注到2020年9月将有30笔债券到期，金额共计446.25亿元，环比下降15.3%，但属于年内偿债高位。单笔金额最高为世茂集团2015年发行的一笔60亿元的公司债，此外万科的一笔50亿元的公司债也将到期。
