7月29日，惠誉授予中国房地产开发商力高地产集团有限公司（Redco Properties Group Ltd，简称“力高集团”，01622.HK，B/正面）拟发行高级美元债券“B”评级。回收率评级为“RR4”。拟发行票据的评级与力高集团的高级无抵押评级相同，因均代表了其直接、无条件、无抵押和非次级债务。
力高集团的权益合同销售额持续增长，2019年达到145亿元人民币，增长29%，惠誉预计2020年权益合同销售额为181亿元人民币，这有助于其销售规模扩大到接近评级较高的同行。力高集团还持续打造地域多元化，在25个不同的城市共有89个项目。力高集团的杠杆率（以净债务/调整后库存，包括对合资企业和联营企业的调整）从2018年的29%降至2019年的15%，并优于受评为“B”同业。
惠誉相信，随着公司继续建立足够的土地储备规模，以维持合同销售额不断上升，力高集团可以维持较低的杠杆比率。力高集团拥有的可售资源可供四年左右进行开发。由于力高集团交付了利润率较高的项目，未售出建筑面积（GFA）成本仅为每平方米1978元人民币，其盈利能力依然强劲。
关键评级驱动因素
规模小但增长强劲：力高集团的评级受到其2019年145亿元人民币的权益销售规模的限制，相对于较高的“B+”区间的同业而言，这一规模较小，尽管惠誉预计力高集团的权益销售额在2020年至少会升至180亿元人民币。力高集团已经过渡到快速周转模式，这意味着的销售周转和销售增长更快。
2019年，包括合资企业在内的合同销售总额增长25%，达到274亿元人民币，2018年增长超过65%。2019年的权益合同销售额占总销售额的比例略高于50%，与2018年的水平相似。力高集团在2019年保持了销售效率，包括合资企业债务在内的权益销售额/总债务为0.9倍，权益销售额/调整后库存为0.7倍。
杠杆率仍然很低：惠誉预计力高集团将继续增加合同销售额，以发展可持续的市场地位。这意味着该公司可能会收购土地以维持其不断增长的合同销售额。惠誉预计这将提高杠杆率，但应保持在不到40%的水平（惠誉考虑采取正面评级行动门槛），因为土地收购策略更加保守，其杠杆率从2018年的29%降至2019年的15%。
土地储备支持增长：惠誉估计力高集团的土地储备足以支撑大约四年的权益销售。如果力高集团要实现更高的合同销售目标，就需要不断获得低成本土地，以维持健康的土地储备期限。力高集团在2019年将其土地储备从2017年的490万平方米和2018年的1000万平方米提升至约1460万平方米，其中天津、南昌、合肥、浙江和济南等城市占了总建筑面积的大部分。
健康的利润率：由于2019年的平均土地收购成本为人民币2,641元/平方米，而2018年为人民币1,829元/平方米，力高集团的EBITDA利润率从2018年的27%收窄至2019年的25%。力高集团主要通过并购获得土地，从而使其未出售土地的平均成本保持在2,000元/平方米左右。其销售集中在二线城市的非黄金地段，产品组合面向首次购房者，使公司免受价格上限政策的影响。这有助于力高集团在高周转率下保持健康的利润率。
评级推导摘要
力高集团2019年的权益合同销售额为145亿元人民币，低于“B”级同业水平，如当代置业（中国）有限公司（Modern Land （China） Co., Limited ，简称“当代置业”，01107.HK，B/稳定）的195亿元人民币。然而，力高集团的杠杆率低于当代置业，而且当代置业的土地储备期限更长。当代置业的利润率也低于力高集团。力高集团的销售效率较高，因此更易向快周转业务模式转型且能同时控制杠杆率。
评级高出力高集团一个子级的“B+”受评房企一般具有可持续的业务模式，权益销售额超过200亿元人民币，土地储备支持三年以上的开发需求，且杠杆率稳定在45%以下。一些评级为“B+”的房企在全国范围内的市场地位更强劲，项目的地域多元化程度更高。
