去年7月，冠民以“超过4.8亿+40年的自持商业区”——桥头镇水口镇路与莲湖路交汇处的地块(环线)——的价格，赢得了东莞的首个“最终报价”。一年后，另一块商住混合地块——2020 WR 020吴下村地块在桥头被推进，但该地块于19日终止。
老牛分析:该地块不仅需要免费建设住宅和幼儿园，还需要建设占总建筑面积17%的商业建筑。此外，工业用地是未来地块周围的主要规划区域，居住用地和商业用地较少。虽然最高限价仅为8903元/㎡(不含自由建筑)，但如此高的需求和地块周边环境都是一个很大的“门槛”。
[绘图信息]
施工现场位于桥头镇吴下村。该地块为二类住宅+商业金融用地(R2+C2)，面积84182.62㎡，容积率2.41，总建筑面积约202880.114㎡。
建筑高度限制:100米
投标方式:投标+最终投标
最终报价的有效范围:160343万~ 160843万
开发建设周期:2021.7.27-2024.7.27
[地块要求]
1.地块的居住面积不得超过总建筑面积的83%，商业面积不得超过总建筑面积的17%；
2.投标人应免费将待建房屋总建筑面积的10% (16，839 ㎡以上)作为公寓，竣工后移交给桥头镇政府。
3.投标人应在地块东北侧(规划公园旁)免费向桥头镇政府提供独立建筑面积不低于7020㎡、建筑面积不低于5940㎡、学校规模18个班、不低于540度的幼儿园。
4.桥头镇政府将在两年内完善周边配套道路，包括:桥头东南第五街，地块与规划公园之间的市政道路。
[拍卖方法]
本次采用“竞价+最终竞价”的拍卖方式:
1.起拍价为114495万英镑。当投标价格达到最高限价160343万元时，仍有两个以上企业要求投标。此时，交易系统暂停，“最终出价”开始。
2.最终报价范围为160343万至160843万。根据最终报价最接近所有最终报价的平均价格的原则确定投标人。投标人报价的最终价格是交易价格。
[土地价格计算]
该地块的要求包括固定和免费住宅和幼儿园。剔除后，起拍价约为6357元/平方米，最高价约为8903元/平方米。
[地块及周边地区概述]
地块内部基本平坦，东西两侧为东太湖水道。规划东太湖水道公园，现状/现状空区域在东部(规划为中心公园)，实力雄厚的嘉宝环保包装公司在东南部，1公里范围内的樊关高速公路入口(预计2022年通车)；地块的东南侧也规划有一个生命健康城，而西南侧也规划有新技术电子等工业园区。眺望远处的石马新河。
根据规划，工业用地是该地块周围未来规划的主要部分，而居住用地和商业用地较少，这就要求该地块商业投资较高。建成后，将成为该地块最大、最集中的商业和住宅区。然而，从目前的情况来看，改变周围的环境还需要很长时间。
地块位于东太湖科技产业园、东临潼湖生态智慧城、南东莞尹平创新园区、北松山湖统筹区。该规划依托樊万高速公路出入口优势，与通湖生态智慧区、协港银瓶创新区相衔接，大力发展新一代信息技术和先进制造业。
园区汇集了李佳环保包装、润鑫环保包装、知美环保包装、耀邦集团工业园、新技术电子等企业。工业园区还规划了一个生命健康城市。第一阶段总投资预计为10亿元，将用于四个方向的发展:工业研究机构的建设和运营、创新药物的研发、专业医疗和健康管理、健康食品和生物技术花卉艺术的培育。
来源:良好的地面网络
[桥头镇总体概况]
桥头镇位于东莞东部工业园区，属于东莞的“东大门”；以加快工业化、城镇化和农业产业化进程为规划目标，逐步建成以外向型经济为主体的花园式现代工业城镇；它以组团结构的形式发展，以现有旧城为中心，沿城市发展轴线两侧延伸，向北扩展，形成“一大三小四组团”。
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