【2019东莞楼市总结】供不应求!全年成交4.8万套 均价站稳2万/㎡

2020-01-14      来源:罗田房地产   浏览次数:17

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回顾2019,全国房地产市场政策环境整体偏紧,中央始终坚持“房住不炒”,同时按照“一城一策”适度保持政策优化的空间和灵活性,所有的调整都是围绕着“稳房价、稳地价、稳经济”,调控保持高压态势。



【政策】

2019年东莞在大方向的政策上保持平稳,维持限购、限贷、限售、限商改住等政策,同时在公积金贷款、土拍政策、交易税等方面有所调整。实现房地产市场整体“松紧有驰”,保持平稳。


3月份的“个税改革”,激活了二手房的交易量;6月份推出的“终次报价”土拍新规,有效遏制了土地市场过热现象,房企对地块的估价将更加精准、谨慎。



【新房】

受粤港澳大湾区、滨海湾新区等规划利好刺激,东莞楼市受到来自多方的关注,供不应求。


2019年东莞商品房住宅供应面积为435.1万㎡,连续3年缩减,同比2018年下滑了12%;供应套数为38204套,相比2018年下降13%。供应量持续下滑,然而成交面积548.1万m²,同比上涨6%成交量稳步上涨,住宅成交48406套,同比去年上涨7%


19年的成交与供应的缺口进一步扩大,(成交套数-供应套数)已经超过1万套,供小于求,房价稳步上升似乎有了最基本的解释。



2019年东莞楼市整体呈稳步向上的趋势。每月成交量维持在4000-5000套,成交均价已经逐步站稳2万/㎡。



2019年东莞六大片区中,成交面积最高为松山湖片区,达116万㎡,占总成交面积的21%;但同比上涨幅度最高的是滨海湾片区,主因沙田、虎门的项目充足,集中供应,成交面积同比上涨24%,达到105万㎡;城区片区因土地供应相对不足,项目较为缺乏,成交面积同比下滑4%。



从各个区域来看,成交区域分化的区域,沙田虎门塘厦为前三甲,成交量抢眼,而松山湖、望牛墩和谢岗,因缺乏住宅项目供应而排名垫底。



如果从上面的全市数据看不出各镇街的具体差异的话,那么下面这张图就比较清晰直观了。全市32个镇街的新房成交均价,除厚街因无新盘供应,均价下调9%之外,其他30镇区的均价全线上涨



从具体的产品户型来看,70-110㎡的刚需型产品仍为主流产品;受二胎政策影响,改善需求持续释放,110-144㎡的改善型产品成交占比上升至34%;144㎡以上的大户型产品成交占比依旧不高。



【排名】

近年来,外来品牌房企持续进驻东莞,2019年签约前三的房企均为百强房企,本土房企市场份额进一步下滑,行业洗牌加速,市场进入品牌时代。


万科、碧桂园、金地成为2019年东莞成交前三的开发商。“万碧”深耕东莞多年,合占38%的市场份额,“寡头”效应明显。



洋房前三甲:高埗【万科第五城】、大岭山【松湖碧桂园天钻】、塘厦【御城花园】



别墅前三甲:沙田【万科大中江南院子】、凤岗【中海云麓】、厚街【海逸豪庭】



商务公寓前三甲:石碣【卓越弥敦道】、南城【融创玖玺台】、万江【万科首铸东江之星】



【二手房】

3月份东莞实行二手房个税改革——可按照全额2%方式征收。调整后,购房者可选择全额2%或差额20%两种方式缴纳个税,大大地降低了买家的购房成本,使得二手房流通被进一步激活。



二手房税改后,市场被激活,整体成交价格快速上涨,均价约1.35万/㎡;成交活跃的区域集中在城区、松山湖片区等有就业人群的区域二手房成交量保持相对平稳。



【土地市场】

2019年东莞土拍的整体热度比较高,成交金额创下近年新高。据老牛统计,2019年土地出让累计成交金额373.7亿元,相比2018年的成交金额(245亿)有明显增加,同比增长52%,成绩较为可观。



2019年东莞累计挂牌出让成功30宗,成交建面约304万㎡;楼面价格再创新高,达到13665元/㎡(剔除配建),同比上涨23%。



去年房企们拿地热情高涨,上半年尤其火热,多宗地块在报价开启时便被提前锁定。


往年难出一宗地块的城区片区,今年却成功成交6宗——万江4宗、南城2宗、石碣1宗,总面积约32.3万㎡,占年度总成交面积的25%。松山湖城区滨海湾片区累计成交面积占今年出让的总面积75%,而受深圳群体关注比较高的区域——东南临深片区土地出让仅占总面积的2%。


东莞已经进入了众多实力品牌房企的“法眼”,外来房企强势进驻,让本地房企的份额大幅下降,本地房企被迫联合拿地,或转战城市更新等方式“曲线”拿地。



【城市更新】

近十年来东莞的经济发展飞速,土地开发强度近五成,仅次于深圳,因此城市更新是东莞提高土地资源利用率、实现产业转型升级、提升城市品质的重要途径。但由于东莞市市镇二元、规土分离、厂村混杂、权属多样、合法与违法杂糅等历史背景,原有的“三旧”改造始终未能取得突破性的成效。


2017年东莞成立城市更新局,2018年东莞出台《关于深化改革全面推进城市更新提升城市品质的意见》,提出力争三年实现城市更新3万亩的目标,东莞试图从政策层面进行改革创新,实现“自上而下”的突破。



老牛梳理了2019年东莞城市更新已公示的单元划定项目,共计有约55个(部分同一项目的不同单元已合并),这些项目合计总占地约1053.27万㎡,改造后建筑面积约2324.44万㎡,规模体量巨大。



2019年东莞城市更新项目的前期服务商做了简要梳理,该表格包含的项目都是东莞市农村(社区)集体资产管理网已发布的中选公示项目(部分未正式公布,或正在洽谈中的旧改项目没有列入表格),累计规模已达约1322万㎡,大部分都是来自深圳的知名开发商,比如佳兆业,卓越,星河,鸿荣源,招商蛇口,华润,宏发等。



从镇区分布来看,临深片区的主要集中在塘厦,城区片区主要在万江,水乡片区集中在中堂;临惠片区的势头最凶猛,企石+桥头+谢岗的旧改体量十分巨大,毕竟这些镇区早期的开发强度很低。



【2020潜在入市项目】


2019年很精彩,2020年很期待。

老牛诚邀你继续共同关注东莞楼市。


延伸阅读:

东莞产业园区01 松山湖.华为欧洲小镇


2019东莞城市更新大总结.单元划定篇


2019东莞城市更新大总结.前期服务商篇


【东莞土拍总结】30宗地吸金373亿 深系房企抢眼 楼面价创新高


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