沙井海岸城还没卖,旁边小产权房涨了34%以上!

2019-12-09      来源:罗田房地产   浏览次数:25

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深圳是一个神奇的城市,一些看似被忽视的边缘产业往往利润丰厚,比如卖发票,比如卖小产权房。


沙井的小产权房是一股在边缘蓬勃发展的力量。尽管交易非常低调,但它仍然无法阻止人们对它的“关心”。卢校长经常收到咨询沙井小产权房的消息,粉丝们在买房前经常讨论这个话题。



卢校长最近参观了沙井的几个“花园区”。沙井的小产权房和商品房几乎无法区分。中介发布的价格、升值空和风险趋势也让卢行长感到意外。


1

在标准化过程之后,我看到了的三栋花园式小房产


严格来说,小产权房是深圳历史的遗产。它们不受法律保护,只能用于“地下交易”。然而,“地下交易”的过程并不繁琐,甚至可以说是无缝的一站式服务。


卢校长首先在小产权房官方网站上发现了一个看似不错的住房供应。联系中介后(本文提到的中介是指小产权房网站的小中介公司),中介把我推到一个叫“前台”的人面前。到达指定地点后,“前台”及其助手开始展示住房供应。卢校长查看了三个住宅区,所有这些都是标准化的程序。


价格每年上涨40%以上,平均价格为22,000/㎡,为


第一个住宅区是一个非封闭的大型社区荣泰花园。它包括两个阶段。1公里内没有住宅花园,也没有地铁入口。因此,价格相对较低。72平方米2间房总价为110万元,单价约为15000/㎡价格包括精装修。然而,根据安居克的数据,2018年12月的平均价格仅为10,000/㎡ ,仅一年就上涨了50%。


这座建筑的外观与普通农民的房子相似。


“前台”说这是送货标准,家具也可以免费送货。


我对居住区的环境和公寓类型不太满意。“前台”立即建议在雨生华庭旁边有一个更好的花园住宅区。刚才开发商推出了几个“预留单元”,包括花园、游泳池和地下停车场。这座建筑很旧,将于2014年交付使用。它离马鞍山地铁站约700米,但价格稍高。


乍一看,这个住宅区就像一座商品房。第一期和第二期被围在一个大院子里。第二阶段配备了单独的门禁。保安看起来很好。景观美化区域不多,但仍有足够的活动空。游泳池藏在二期大门附近的绿色植物中间,说是冬天关闭的。



住宅区的硬件似乎比一些二手商品房要好,价格也更“强硬”19层83平方米和2平方米的总价为188万,空白以每平方米22700元的单价交付给房间。


据该中介称,2015年的平均价格仅为每平方米9000元,是四年来的1.5倍。然而,根据安居克的官方数据,2018年12月的平均价格为17,000元/平方米,在增长了34%,这也不算低。


还有一个令人震惊的数字:中高层的总价格增加了40,000 。然而,另一个与主楼同类型住宅区每层楼的差价仅为7000元。


“前台”表示,今年上半年,一位客户看到了一套123套3居室公寓,总价为240万英镑。他犹豫了几个月,没有买下它。不久前,他被别人以265万英镑的总价买下。在没有任何明显的积极刺激的情况下,仅在几个月内,价格就无缘无故地上涨了25万英镑。深圳的买卖双方和预期的一样疯狂。


这种疯狂的价格上涨也存在于另一个更新的花园式小产权房——康城花园,它距离沙井最大的彩虹购物中心只有300米。地铁12号线附近有一个海原东站,被一堵总价为1000万元的小户型别墅隔开。除地面花园外,住宅区还设计有空中央花园和一个三层停车场。门厅在灯光的作用下有一种美妙的感觉。

被墙隔开的别墅。


这个住宅区周围的大多数建筑都是中低层的。室内视野比前两个住宅区要宽。住宅单元的设计更时尚,价格也更贵。


98平总价为220-230万,平均价格约为23000/m2。而去年底的平均价格仅为10,000/m2(安居克数据),同比涨幅高达130%,高于商品房。


据中介介绍,如果你真心想买,可以打九五折,单价大约是21000/平方米,比去年高110%。


可以分期贷款,但需要与租房者竞争学位


壳牌搜索显示,沙井区目前二手房平均价格约为48,000/m2,小产权房总平均价格约为22,000/m2,相当于商品房价格的46%。但是,对于小产权房,要么全额支付,要么首付50%,首付88平188万元,至少94万元。以这个价格在深圳购买商品房还有很多选择。


小产权房的分期付款期一般只有3-5年,少数房子可以分期付款10年,只能使用信用贷款。买家确认意向后,小产权房开发商将要求专业人士估算买家的信用额度。据说准确率接近100%,但最终他们能借多少仍需经过银行评估后才能确定。


值得一提的是,想通过购买小型房产来解决儿童就学问题的购房者可能希望放弃空。


小型房产购买有三种积分。小产权房周围可能有许多学校,但购买它们没有太大优势。你还得和租房者竞争积分。


离沙井海安市最近的街区已经关闭,


“据估计,沙井海安市的备案价格将达到6万至7万英镑,我们小区的小产权房未来至少将卖到3万英镑,”前台表示。卢校长听说沙井现阶段的新房子只有45,000平方米,感到震惊。虽然沙井海安市是市场上期待已久的明星项目,但甚至有传言称要引进深圳宝安分局,但它无法逃脱新的房价限制政策,也不太可能创下6万至7万的单价。


但是,我不得不说,沙井海安市的确给周围的小产权房带来了很高的心理期望。据悉,其余两款新产品已经封存,沙井海安市开业后将以更高的价格出售。


2

小产权房加400,000-500,000份可兑换红色副本?


楼继伟董事长在拜访宇晟华庭时,展示了“前台”,并明确表示今后可以再兑换40万至50万元的红色拷贝。


楼继伟在深圳房地产行业工作多年,但他从未听说过这项政策。果然,那天晚上我向中介核实了这件事,中介否认了,说没有这样的政策,但如果有相关的政策,大社区会有优先权。


之后,她去“前台”进一步核实。她也改变了语气,说可能会有这样的政策,但她不确定它什么时候会出台。此外,宇晟华庭优先交换红皮书只是中介和开发商的一厢情愿,没有政策依据。


事实上,这种随便许诺的“大事件”似乎是小物业交易过程中常见的事情。例如,在是否有绿皮书的问题上,中介说有,而显示"前台"说没有,只是筹集资金来建立房屋合同。

楼董事长特别咨询了新荣(国家)房地产律师团队首席律师张懋镕。他说:


“绿皮书意味着房屋已经合法化并得到政府的批准。开发商开发的小产权房是非法的,理论上不可能有一本绿皮书。但是,所谓的开发商和村委会实际上发行的是假的绿色拷贝,没有法律效力,不可能变成红色拷贝。深圳的非法建筑占住房市场的一半,覆盖面很广。政府在发布政策时非常谨慎,因此中介机构关于它将成为正式成员的声明是不可信的。”


3

小型房产在付款前有什么风险?


我们通常所说的“小产权房”只是一个统称,最初指的是没有红皮书所有权的房屋。目前,深圳主要有三种类型的小产权房:


1、原村民自己出资建设农房;


2、村集体组织在集体土地上建设统一建筑;


3、开发商买单,村集体土地、合作建设房地产、一些住宅外观和商品房没有什么不同。


大多数小型房产交易都是签署《合作建房协议》,然后将原始文件交给购房者和律师事务所见证签署。一般来说,大型社区的小产权必须到物业管理办公室备案和通过水电。交易过程非常快。然而,由于它们不受政府监管,也存在一些风险。


几天前,央视新闻报道称,山东济南有100多套公寓出售给两个不同的家庭。幸运的是,经过多年的发展,深圳的小产权房已经形成了相对成熟的交易体系。律师证词的引入确保了销售的公平性,并防止了一套以上的房屋被出售(每套小产权房的销售必须由律师见证和核实,律师事务所对该房产有完整的交易数据)。此外,第一手小产权房由开发商出售。开发商不会为了一点点利润就砸自己的招牌。毕竟,这里有整个住宅区可以出售。如果二手房是私下出售的,风险就更大。



关于小物业交易中的其他风险,新荣(国家)房地产律师团队首席律师张懋镕表示:如果政府没有出具绿色副本,仍属违法建设,可能面临被规划土地监管部门拆除的风险。当然,也有法律不适用的情况。


至于中介机构所说的大量小产权房是否比单个小产权房风险小,张懋镕律师也给出了一个问题和答案:


“从理论上讲,大型建筑涉及更多的人员,更难执法。风险比拥有小产权的独栋房屋小一点。然而,从另一个角度来看,情况并非如此:建造时间长的独栋房屋可能是历史遗留下来的非法建筑,如果有特殊政策,政府将对它们区别对待。大型住宅区可能是新建的非法建筑,拆除的风险更大(深圳市对待历史遗留的非法建筑与新建的非法建筑不同)。”


大楼的校长说:


与商品房相比,小产权房确实便宜得多。对于那些资金短缺的人来说,这仍然是留在深圳的一种方式。在过渡时期,花园式住宅区完全没有自住。然而,如果考虑投资,建议你三思而后行。无论是拆除世博场地还是涨价,回报都是不可预测的,风险很大。


无论什么样的购买需求,我们都必须在付款前反复确认中介的关键词。毕竟,中国文化博大精深,中介者容易夸大其词,陷入文字陷阱。


宝安

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