深圳市民购房遇中介多收2500元 二手房交易该如何避坑?

2019-10-25      来源:罗田房地产   浏览次数:74

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见深圳客户,深圳新闻网2019年10月23日(见深圳客户,深圳新闻网记者潘润华)在深圳买房对很多人来说都是梦想,但最近刚刚买房的张先生有些不开心。原来,他发现房地产经纪人在买房的过程中“勒索”了钱,这让他很不高兴。"一方面是钱,但中介真的很烦人!"这是怎么回事?

买房引起了的轰动

据了解,今年9月,张先生通过德友房地产代理有限公司,以全额公积金贷款方式,在布吉地铁站附近购买了一套21.45平方米的公寓,总价为718,000元。卖家有红色的副本。交易过程中,中介机构明确告知张先生需缴纳的费用,包括交易价格1%的契税、11680元的中介费用和交易价格1%的个人所得税。此外,其他费用大约是几百元。至于这些其他费用是多少,张先生没有问。

9月17日,张先生在办理资金监管时,中介负责人责令他缴纳8000元的评估费。“付款后,中介没有出具收据或发票。因为这笔费用超出了我的预算,所以我一直有疑问。”

直到10月中下旬,中介通知张先生办理抵押手续。在电话沟通过程中,张先生询问并了解到,8000元的资产评估费用为3000元,抵押费用为5000元。为何全额公积金贷款要5,000元?为什么超过20平方米的房子需要3000元的评估费?张先生立即感到有些奇怪。“然后我问了很多中介机构,得知总价低于200万元的深圳的一般评估费是500元,总价超过200万元的深圳是总价的四分之一。”这意味着即使根据市场情况,张先生也只需要支付500元的评估费,这显然是3000元太高了。“我找了中介收费理论,沟通了几十轮,但他从未承认多收费!”

无奈之下,张先生选择暂停抵押贷款业务,并向德友房地产经纪公司明确表示,在继续之前,他需要全额退还多收的钱。幸运的是,它成功了,该机构后来将额外的2500元返还给了张先生并道歉。

律师:中介公司没有收取抵押贷款费用的依据

尽管张先生很幸运拿到了钱。然而,在生活中,也有许多市民在买房的过程中遇到“坑”。有些人支付的比他们知道的多,或者有些人一看到一小笔钱就“吞下去”。什么样的钱应该和不应该支付,我们应该如何避免绕路和“坑”?

近日,记者采访了北京太平洋世纪(深圳)律师事务所高级合伙人律师张懋镕。他指出,评估费的主体是评估公司,中介公司只起到推荐的作用,以买方和评估公司协商的最终结果为准。当事人可以选择中介公司推荐的评估公司,也可以选择其他评估公司。

他认为,在上述情况下,中介公司收取按揭费用是没有根据的。「中介公司从事中介服务时,收取的佣金应包括按揭代理事宜。我认为分离抵押贷款并收取另一笔费用是重复收费。此外,现行规例并没有就按揭和收费作出独立的规定。我认为这是非法的。”

广东呈贡律师事务所诚志诚城团队合伙人程廷刚律师表示,对于购房者来说,在签订合同时,法律观点是购房者有知情权,中介有义务也应该提前解释收费项目,否则违反了合同的诚信原则。不过,就收费而言,他指出中介佣金、评估费和按揭费并非法律费用,可能是市场竞争的结果。佣金应该包括劳动报酬,但实际上也有一些机构以各种借口收取其他费用的情况

避免购房中的“怜悯”:确定四项支出

市民如何避免绕路?张懋镕律师表示,公民应该首先了解基本的交易过程,并明确沟通过程中的相关费用。“二手房交易因情况而异,有不同的程序,如卖方的房子是否抵押,买方是否需要贷款或一次性付款等。不过,对置业人士来说,要支付的费用主要包括中介佣金、税款、评估费和按揭担保费(视乎具体情况而定)。」

但是,由于评估费和抵押担保费分别由评估公司和担保公司收取,他建议不要通过中介公司提前支付。他还指出,如果担保公司或中介公司推荐的评估公司的费用明显过高,可以拒绝。如果情况不明,可以及时咨询专业人员。如果条件允许,可以委托专业律师提供相关的交易服务和法律服务。


附件是购买二手房的基本程序:

(1)通过中介,双方建立沟通渠道。买受人了解房屋的整体状况及其产权,出卖人提供合法证明,包括房屋所有权证、身份证件等。

(2)出卖人提供的房屋合法的,可以在市场上交易。买受人可以支付购房首付款(购房首付款不是商品房买卖的必要程序)。买卖双方签订房屋买卖合同(或房屋买卖合同)。出卖人和买受人经协商就该房屋的位置、产权状况和交易价格、交付时间、交付方式和产权处理方式达成一致后,双方至少签订一式三份的房屋买卖合同。

(3)买卖双方共同向房地产交易管理部门申请复核。买卖双方向房地产管理部门申请后,管理部门应当查验相关证件,审查产权,批准符合上市条件的房屋的过户手续,没有产权或者部分产权,未经其他产权共有人书面同意,不予受理,禁止上市交易。

(4)缴纳税费。税费的构成相对复杂,取决于待交易房屋的性质。例如,住房改革、重建和搬迁、经济适用住房和其他商品房的税费构成是不同的。

(5)契约。房地产交易管理部门应当根据交易房屋的产权状况和购买对象,按照交易部门预先设定的审批权限,逐级申请审批,方可办理签约手续。

(6)办理产权转让手续。交易双方在房地产交易管理部门完成产权变更登记后,交易材料移交给发证部门,买受人收到房屋权属证书通知书后,应向发证部门申请新的产权证书。

(7)买卖双方签订房屋买卖合同后,应在贷款银行共同办理贷款手续。银行应审查买方的信用状况,评估双方交易的房屋,确定买方的贷款金额,然后批准买方的贷款。双方完成产权变更登记,买受人领取房屋所有权证后,银行一次性发放贷款。

(8)买受人收到房屋所有权证并付清全部房款后,出卖人交付该房屋并结清全部物业管理费用,双方的二手房买卖合同全部履行。

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