资料来源:广东省高级人民法院
“大家不要担心！请已签署调解记录的当事人在此签署调解协议和司法确认申请表。”
这是一系列商品房预售合同纠纷，涉及200多名业主，270家商铺，总面积7700平方米，涉案金额1.16亿元。用了将近半年的时间，佛山市顺德区人民法院协调了多个部门的联动。255起案件通过调解解决，调解率为94.4%。
01
艰难
资本链断裂的破产风险
今年4月至6月，佛山市顺德区法院先后受理了佛山市顺德区商业中心业主针对佛山市一家物业管理公司(以下简称物业管理公司)商品房预售合同纠纷提起的270系列案件。
本案被告是佛山市顺德区一家颇具影响力的房地产企业，本案涉及的商业中心是一个大型综合性家居建材商业城市，主要经营家居建材市场，设有餐饮、娱乐、商务酒店和公寓。
这一系列案件涉及以回扣形式出售的商店。原告不仅与被告签订了商品房预售合同，还与被告的关联公司签订了合作经营协议。协议规定，原告在收到财产后将商店移交给被告的关联公司进行综合经营，原告将获得固定回扣。原告在起诉法院时，申请诉讼保全，查封了被告出售的公寓项目中的70多套公寓。
经审理，法院认定，该物业管理公司自2017年1月以来已严重破产，其资本链已被打破。无法按照预售合同约定履行交付房地产和办理房地产权证的义务，引发一系列纠纷。
02
死锁
双方都有各自的困难，不会放弃
一方面，面对物业管理公司的管理状况，业主们渐渐失去耐心，纷纷去法院咨询。
另一方面，虽然物业管理公司找到了新的投资者，但公司的财务状况非常复杂，投资者也很担心。
业主
我们已经付了很长时间的房款，但是房产证已经等了两年多没有任何结果，到期的租金收入也没有收到！
我们已与银行和建筑公司达成初步和解，努力尽快解除保全措施，恢复部分建筑物的销售，并进行项目重建。但是现在它被主人起诉了。如果融资成本太高，我们就不能继续投资。......
投资者
法官对案件做出判决并不难，但没有人能预测判决的连锁反应。物业管理公司将不得不为迟发证书承担巨额罚款。投资者可能会撤回他们的资金。物业管理公司将不可避免地面临破产的风险。整个房地产项目将成为一个未完成的项目，这将影响更多的业主和其他债权人，并为当地社会稳定埋下隐患。
一边是拒绝让步的业主。
一方面是没有资金的开发商
我们怎样才能给双方一个满意的解决方案？
03
破局
调解方案的多部门联系、研究和判断
经过走访，法官发现所涉及的商业中心项目已经初具规模，早期的店铺已经开始投入使用，一些家居建材商家纷纷进入，初步形成了一个越来越受欢迎的商业圈。如果操作得当，有可能尽快摆脱困境。
基于上述情况，佛山市顺德区法院及时制定应急预案，协调法院内部各业务部门的力量，积极寻求街道办事处、公安、税务、住房建设、房管、人民调解委员会等外部单位的支持和帮助，公安部门密切跟踪风险防范工作。税务、住房建设、房管等部门为涉及的项目开辟绿色通道；人民调解委员会调解双方之间的租赁协议纠纷。......
经过几个月的艰苦工作
一套全面的调解方案也正在逐步出现
......
04
调解
一揽子解决争端，为所有各方实现双赢结果
双方观点不同
业主接受调解有多容易？
[法官/S2/]
万一企业破产，谁来为你办理房产证？你买的是商店，不是普通的住宅。即使你终于可以拿到房产证，如果没有一个经营者可以进行统一的招商、宣传和经营，你又如何保证店铺未来的收入呢？当商业城市无法出租时，它将成为一座死城。商店的价值是多少？
我们并不是不可能减少违约赔偿金的金额，但前提是我们与被告关联公司签订的合作协议应得到司法确认。
业主
[法官证明有理/S2/]
与多方合作
业主最终表现出一点调解的意愿
司法确认能否进行直接关系到一系列案件的调解。但是，除了司法确认范围内的内容外，司法确认还必须由双方自愿确认。对此，佛山市顺德区法院召开法官联席会议进行讨论和研究。经过几个月的反复协调和沟通，法院最终获得业主的同意，只对已经发生的拖欠租金进行司法确认。
由于当地人民调解委员会尚未处理类似案件，为确保司法确认的顺利进行，9月4日至6日，佛山市顺德区法院指定立案法院的法官和书记员指导当事人在人民调解委员会主持下当场签署调解协议，并对与案件相关的租金回扣支付协议进行司法确认。到目前为止，这一系列的255起案件已经通过调解得到解决，所有业主都收到了商定的付款。
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