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粤港澳大湾地区如何征地
本周我们将通过现场直播进行谈话。
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？广东、香港、澳门和大湾地区头套人生存指南
政策动向◇西海岸新区引进芯片人才升级政策
3月5日，青岛市发布了《关于印发青岛市青年创新创业人才一次性住房补贴试行办法的通知》(试行)和《关于印发青岛市高校青年毕业生住房补贴试行办法的通知》(试行)，给予硕士和博士生一次性住房补贴，博士生15万元，硕士生10万元。住房补贴首次扩大到本科生，本科生每月补贴500元，硕士生每月补贴800元，博士生每月补贴1200元。上述两项政策将从4月1日起试行，并在网上自行申报。
这对吸引更多的大学生青年就业，优化人才就业创业环境具有重要意义。
同时，青岛西海岸新区人才工作领导小组也发布了《梧桐树(Buttonwood)》人才聚集计划:对于能够引领新区重点产业发展的国内外顶尖人才，确定给予最多600万元的安置补贴。该地区高校将把中国科协、中央企业和主要国际科技组织的科研机构联系起来，在新地区设立分支机构或联合建设新的高端研发机构，并给予高达1000万元的支持。对能带来显著经济效益和社会效益的顶尖人才领导的人才项目，最高给予1亿元的综合补贴。
◇发布《青岛市农村振兴战略规划(2018-2022)》
确立近期、中期和远期农村振兴的发展目标；
到2022年，农村复兴将取得重大突破。农村经济发展将得到优化升级。农业创新、竞争力和全要素生产率将继续提高。农村经济的综合实力将进入全国第一广场。
到2035年，农村地区的振兴将取得决定性进展，农业和农村地区的现代化将发挥主导作用。
到2050年，全面振兴农村，全面实现农业强县、美丽农村和富农化，实现农业和农村的高水平现代化。
◇高新区暂停耀豪售房
从2019年1月1日起，《青岛高新区商品房公证摇号销售规则》将暂停执行。今后，将根据高新区房地产市场的变化适时调整和制定相关政策。
新房市场住宅交易规模大幅下降，集中在远郊。
◇新房交易:第一季度交易量下降
2019年第一季度，青岛市住宅交易总量259.72万平方米，月平均86.57万平方米，同比下降25.1%，交易量大幅下降。
具体来说，自2017年和2018年两项限购政策实施以来，青岛市的交易量明显呈现下降趋势，控制效果显著。截至本季度，季度平均交易量已回到2016年水平，市场运行平稳。
图:青岛市2011 -2019年第一季度月度营业额及平均营业额趋势
资料来源:CREIS指数据，fdc.fang.com
◇区域营业额:区域营业额下降超过上升，黄岛区排名第一
2019年第一季度，除高新区外，其他地区营业额同比下降。随着市区可销售面积的逐渐减少，营业额持续下降。然而，由于住房需求的集中释放，周边地区远郊的县级城市表现出疲软的市场表现。一方面，与主城区相比，新周边城市的供应量较大；另一方面，与其他县市相比，地理位置更靠近市区，机场搬迁，即将开通地铁线路等主要优势。
图:2018年和2019年第一季度青岛住宅市场区域交易
资料来源:CREIS指数据，fdc.fang.com
◇区域交易:新兴城市地区成为主要的交易力量，约占城市营业额的60%。
远郊的四个城市:
交易面积80.97万平方米，同比下降34.38%。这一比例下降了4.40个百分点，至31.17%，占近三分之一。
新兴城市地区:
交易面积159.2万平方米，同比增长13.88%。这一比例上升了7.58个百分点，达到58.11%，占近60%，成为市场交易的主要领域。
主城区:
交易面积为27.83万平方米，同比下降42.28%。由于市区可供出售的面积逐渐减少，第一季度急剧下降。这一比例下降了3.18个百分点，至10.71%。
资料来源:CREIS指数据，fdc.fang.com
◇面积结构:各面积段的升降不同，中高面积段的比例逐年下降。
中低面积部分:
交易额为3556笔，同比下降36.49%。这一比例下降了2.2个百分点，至16.2%。
中高面积部分:
交易额达到15581笔，同比下降29.77%。这一比例下降了1.8个百分点，至71.0%。
高面积部分:
交易额为2808笔，同比增长4.78%。这一比例上升到12.8%。
购买限制等政策影响使得及时需求成为购买的主要驱动力，而中高区域细分市场已成为市场交易的绝对主要驱动力。
资料来源:CREIS指数据，fdc.fang.com
◇单价结构:成交额面积比为10，000-15，000元/平方米的单价段最大，占38.53%
每个价格区间的交易面积各不相同，单价区间占比最大，为38.53%，交易面积同比增长1.28%。6000元以下的价格区间最小，交易面积大幅下降。
图:2016 -2019年第一季度住宅交易价格结构
资料来源:CREIS指数据，fdc.fang.com
◇住宅供应量:住宅供应量环比下降，同比上升，市场供不应求。
2019年第一季度，青岛市平均每月住宅供应量为619，000平方米，总供应面积为1，857，700平方米。由于年底集中上市，年初供应继续大幅下降，环比下降29.32%，但同比上升31.16%。
从销售与供应的比率来看，2019年第一季度的住房市场普遍供不应求。
图:2011 -2019年第一季度青岛市住宅建筑月供销率
资料来源:CREIS指数据，fdc.fang.com
◇清结期:销售额比上个月略有下降，清结期调整为12.1个月
截至3月，青岛市住宅销售量为1227.6万平方米，比上个月小幅下降3.33%。在1月份达到近两年的峰值后，销售量下降了。
从清算期来看，从2016年8月开始，清算期始终在10个月以下，市场一直处于清仓状态，2018年10月反弹至10个月以上，市场需求将在两年内集中释放，市场转折点将开始出现，清算期波动将在2019年第一季度末调整至12.1个月。
图:2014 -2019年第一季度青岛住宅月销售量及清仓期
资料来源:CREIS指数据，fdc.fang.com
土地市场土地总体供需同比缩小，市场更加理性。
◇土地供需:土地市场趋于理性，整体供需增速同比收窄
2019年第一季度，青岛市共推出住宅和商业用地320.9万平方米，同比增长27.08%。其中，住宅用地231.5万平方米，同比增长22.76%。商业用地85.75万平方米，同比增长40.67%。
青岛市2019年第一季度出售住宅和商业用地317.9万平方米，同比增长39.73%。其中，出售住宅用地242.33万平方米，比上个月减少26.88%，比上年增加51.27%。商业用地交易总量665600平方米，环比下降68.57%，同比上升9.18%。
照片:2013 -2019年第一季度青岛住宅和商业用地启动交易区
资料来源:CREIS指数据，fdc.fang.com
◇地价:底价同比上升，地价同比下降
平均房价方面，2019年第一季度青岛市住宅用地交易底价为3482.58元/平方米，环比上涨34.92%，同比上涨2.97%。商业用地底价为1474.94元/平方米，比上个月上涨15.72%，比上年下跌40.38%。
在地价方面，青岛市2019年第一季度住宅用地平均地价为0.07%，比上季度下降0.29个百分点，比上年下降3.72个百分点。商业用地的平均地价为0，与上年持平。
照片:2013年至2019年第一季度青岛市土地交易底价和地价
资料来源:CREIS指数据，fdc.fang.com
◇区域土地:住宅用地交易集中在黄岛和城阳，市南区房价最高
营业额方面，黄岛区住宅用地96.69万平方米，规划建筑面积178.68万平方米，占37.24%，土地出让金56.91亿元。城阳区和即墨区分别出售住宅用地6219平方米和428000平方米，规划建筑面积分别为1078平方米和839000平方米，分别占22.47%和17.48%，土地出让金分别为43.07亿元和27.36亿元。李沧区、崂山区和高新区没有住宅用地。
图:2019年第一季度青岛市出售和建设的住宅用地比例
资料来源:CREIS指数据，fdc.fang.com
交易价格方面，市南区排名第一，底价10675元/平方米，其次是市北区，底价7483元/平方米，城阳区，底价3994元/平方米。
图:2019年第一季度青岛市住宅用地交易平均底价
资料来源:CREIS指数据，fdc.fang.com
◇区域土地:商业用地交易集中在新兴城市地区，城阳区的地价最高。
营业额方面，黄岛区商业用地17.58万平方米，规划建筑面积31.33万平方米，占33.45%，土地出让金4.31亿元。莱西市和城阳区分别出售商业用地22.8万平方米和11.62万平方米，规划建筑面积分别为24.34万平方米和19.72万平方米，分别占25.99%和21.06%。土地出让金分别为9200万元和5.41亿元。市南区、市北区、崂山区、李沧区、高新区、胶南、平度市无土地交易。
图:2019年第一季度青岛市商业用地比例
资料来源:CREIS指数据，fdc.fang.com
交易价格方面，区域底价低于3000元/平方米，其中城阳区居首位，底价为2745元/平方米。即墨区排名第二，底价为2543元/平方米，莱西市排名最后，底价为381元/平方米。
照片:2019年第一季度青岛市商业用地平均底价
资料来源:CREIS指数据，fdc.fang.com
趋势展望第二季度市场容量稳步上升，土地市场需求压力进一步缓解。
供需双方共同努力调控后，市场预期逐渐回归理性，调控取得阶段性成果。NPC和CPPCC强调，2019年房地产市场监管的主要基调仍然是“坚持住房的住宅属性”。
住房市场
在稳定房地产市场、坚持政策连续性和稳定性、加快长效机制建设、下决心解决房地产市场问题、坚决抑制房价上涨、保持需求侧控制力度、确保需求有效刚性、打击“房地产投机”等扰乱市场秩序的行为的政策下， 第一季度青岛住宅市场平均价格稳定，各地区新市场下降，融资资格松动，房地产市场的热氛围已经停止。 我们相信，在相关政策的持续影响下，青岛市房地产市场第二季度的成交量将回到一个适度水平，而郊区和周边县市的交易比例将稳步上升，价格将稳定在一个合理的水平。
土地市场
在土地市场，青岛市第一季度呈现出价格上涨的趋势，但地价开始下降。自去年以来，全国土地市场经历了连续的冷遇。尽管青岛没有大规模的土地拍卖，但近90%的地块已经以底价出售。预计第二季度土地拍卖市场将保持平静，土地交易价格将继续上涨。由于住房价格高、融资环境紧张、住房企业负债率不断上升、资本链压力进一步加大，企业在征地时会更加谨慎。从交易结构来看，青岛主城区土地供应仍然稀缺，新兴城区和周边县市的土地供应比例将进一步增加。
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