编者按：每个时代，每个行业，都会有一条正确的坡道。
2022年，中国经济三驾马车都面临着前所未有的挑战，出口、消费、房地产在时局变化中不断调整，寻找重启与复苏的道路。
为了检视过去及展望未来，观点新媒体策划和推出最新一期年度报道——“长坡薄雪”，全面深度报道房地产及关联产业链的标杆企业，他们的正确坡道和厚雪、湿雪会在哪里？
与此同时，我们继续对话具有全球视野和丰富经验的经济学家，从他们的角度，解读中国经济与各行各业的未来机会。
观点网 回望2022年，受疫情、国际形势等多重因素影响，中国经济下行压力加大，国内外商业地产市场和投资者信心受到一定程度冲击。同时，房地产发展遇到深度调整期，整个行业的发展遇到相当大的阻力。
不过新年伊始，一系列政策陆续出台，业界也吃了一颗“定心丸”。2023年，房地产投资市场将如何发展，中国商业地产行业将迎来怎样的前景？观点与新媒体对话世邦魏理仕中国区总裁李凌以其多年专注中国商业地产行业的视角和经验，对2023年的投资环境和中国商业地产的发展做了深入的分析。
作为全球专业商业地产服务机构，CBRE世邦魏理仕中国在2022年也经历了不平凡的一年。面对市场的深度调整期，从最初的多项业务停滞不前到最终业绩超预期，公司团队在短时间内经历了变革、调整甚至蜕变。站在岁末年初的交界处，一系列积极的信号让李凌对2023年中国市场和行业的未来充满了信心和期待。
这种信心绝非空穴来风。经过对市场的深入研究，李凌总结了积极变化的原因：“去年12月初新国十条发布后，疫情防控措施加快优化，房地产、平台经济等行业扶持政策陆续出台，都对商业地产的业绩产生了积极影响。”
另一方面，据第三方机构统计，目前亚太地区房地产私募基金“干粉”可投资金额高达650亿美元，仍处于历史高位。“预计2023年第二季度后，我们将看到大规模对外交易的活跃度逐渐上升。”
2023年行业关键词：转折、机遇、信心
虽然宏观经济和市场仍存在很大的不确定性，但值得注意的是，市场投资价值开始显现，投资机会增多。在李玲看来，没有完美的政策，也没有完美的市场，但逐渐回归正常生产生活的步伐是不可阻挡的。当经济活动中的相关要素和机构不断汇聚、发力，商业大宗交易市场将逐渐迎来春天。
1月5日，世邦魏理仕投资与资本市场部作为卖方的独家代理，协助铁狮门和上海城投以及凯德投资和大家投资控股募集人民币资金，最终协助买卖双方完成杨浦区标杆商务园项目上浦中心F3交易。交易持续了两年。在多变的市场环境下，世邦魏理仕携手买卖双方，积极克服市场不确定性，最终顺利达成合作，重建行业信心。
年初的“开门红”让李凌对2023年的预测更加自信。“2023年是中国房地产投资市场翻身和迎来拐点的一年。”
提到具体的市场走势，李凌有自己的见解：“房地产市场是有周期的，价格肯定会波动，收益肯定会波动。但房地产是金融资产的压舱石，优质地段、优质房产资产具有穿越周期的价值。我们一定是在低谷，也有高峰。”
世邦魏理仕2022年初发布的《中国2022年投资者意向调查》报告显示，投资者对中国商业地产的长期信心增强，买卖意愿增强。当时世邦魏理仕预测，2022年中国商业地产大宗交易量将增长10%至15%，预计将超过3000亿元。
虽然从实践的角度来看，疫情的爆发极大地干扰了交易促进和资产价格
“从2022年三季度到现在，市场稳定了很多，很多传统房企都在恢复信心，回归正轨。未来6至8个月，政策面将进一步增强市场信心，繁荣市场活动。”李凌指出，现在是房企向内重塑，向外探索的好时机。只有利用好这段时间和空间，四处走动，重组自己，提升自己，才能在未来一两年打一场漂亮的“翻身仗”。
在提到中国房地产行业的发展现状时，李凌也给出了较为肯定的回答。
中国商业地产：接近成熟、未来可期
“今天，中国的商业地产仍处于发展的早期阶段，但已经非常接近成熟。”
深耕行业多年的李凌对目前中国的商业地产市场有一个确定的看法：“我们(中国)走过很多路，经历过项目和市场的问题。其实国外很多市场都经历过。透过现象看本质，市场规律还是差不多的。”
比如李凌指出，商业地产和住宅地产其实是两个完全不同的领域。但在中国的实际情况下，很多国内开发商在投资商业地产时，会继续沿用住宅开发的逻辑：在高信心、高需求的市场环境下，进行高周转操作。本质上，住宅项目建成交付客户后，价值构建和实现完成；但是，商业地产项目是完全不同的“玩法”。
以购物中心项目为例。当它完成时，也是开始投资促进和长期资产管理运营的挑战的时候。“游戏才刚刚开始。”此后，购物中心项目的经营者每年都要对项目进行定位和调整。这是一个循环的过程。
同时，我们也可以从不断涌现的细分行业中看到中国商业地产市场正在走向成熟。比如生命科学、长租公寓等新板块的动能正在积聚。即使在2022年，长租公寓年大宗交易额也超过70亿元，逆市增长超过100%。
除了长租公寓，科技园、冷链物流等结构性投资也比较火热。中国房地产市场已经发展到这个阶段。在看整体趋势的同时，也需要关注细分行业的差异，这是市场开始走向成熟的标志。
李凌通过国内外对比指出，在物流仓储、冷链冷库、高标准工厂等方面，中国目前的存量并不比美国少，但在高标准物业的市场化大宗投资交易方面，与美国还有较大差距。“未来一年，无论是高品质高标准的物流仓库、冷链、生命科学园，还是高智能的生产工厂，相信都会有更多的资金不断涌入，投资意向和需求释放一定会出现。”差距也意味着市场潜力和资产价格的增长空间。
此外，李凌还特别提到了商业物业的投资窗口：“商业物业投资板块这两年比较冷，成交不是特别活跃，但是我们预测2023年会有一个周期性的窗口。”
“我们仍有一些成熟市场没有的结构性机会。”李凌坦言，如今的中国市场已经完全不同，逐渐形成了自己的特色。
在李凌看来，这些差异和特点是一个市场从一开始就走向成熟的必经之路。“市场有自己的修复和调整能力。”中国市场何时会成熟？
“市场成熟就是百花齐放。当国内本土机构或者开发商和投资者相互学习，相互竞争，就能促进市场的不断繁荣和发展。”
经过几年的市场调整，中国商业地产资产的价格已经相当具有吸引力，防疫措施的优化和经济的复苏将把这种吸引力转化为投资者的信心。
李玲最后指出，外国投资者对中国经济的预期和商业地产的投资前景
以下为观点新媒体对CBRE世邦魏理仕中国区总裁李凌先生的采访实录（节选）：疫情政策放开后，这一两个月的情况可以用“剧变”来形容。随着疫情防控措施的阶段性变化，世邦魏理仕也对2022年收入的预算目标进行了多次调整，最后几天可以说是如火如荼。
近日，我们宣布世邦魏理仕协助铁狮门完成上海洋浦上浦领世项目的出售，买家为凯德，项目对价76亿元，这只是我们过去一个月完成的众多交易之一。
在这一个月的时间里，我们认为2022年底前无法完成的事情终于完成了，我们团队取得了超出预期的可喜成绩。
整个2022年，商业地产的大宗交易量为2200亿元，同比下降22%。这个量级的数据可以很好的说明问题，但是细分来看，生命科学、长租公寓等新板块的动能还在不断积累。
在去年的市场情况下，长租公寓全年大宗交易额超过70亿元，与其他板块相比逆市超过100%。
对于2023年的市场发展，结合我们的实践和洞察，首先可以预测的是，预计全年大宗交易量将同比增长15%。像去年这样的市场，各种资产的价格波动很大，相信未来大家对价格走势的判断会更加清晰。
第二，商业物业投资这两年一直是比较冷的板块，成交也不是特别活跃，但2023年将迎来周期性窗口期，长租公寓、科技园、冷链物流等结构性投资这几年比较热。我们认为前景非常广阔。
2023年必然是房地产投资市场的转折点。经过几年的市场调整，中国商业地产资产的价格已经相当具有吸引力，防疫措施的优化和经济的复苏将把这种吸引力转化为投资者的信心。目前国内的低利率也创造了良好的投融资环境。
观点新媒体：您怎么看待国内的经济恢复问题？对2023年中国经济与房地产、商业资产方面，有哪些判断和预测？
从010年到59000年，世邦魏理仕每年都会对商业地产投资者进行问卷调查，以便更好地了解投资者在新一年的投资意向和策略。最新调查于去年11月至12月初完成，200多名关注中国市场的商业地产投资者参与其中。相信调查结果对判断今年商业地产投资市场有参考意义。
调查结果显示，34%的投资者计划今年增加对国内商业地产的投资。单从数字上看，投资者的意向比去年(59%)明显下降。但需要注意的是，防疫优化新十项尚未在问卷末尾公布，因此后续仍有较大变化。
之前2021年底的调查结果是基于当时良好的疫情防控和经济运行情况。当时，Omicron和美联储的加息尚未爆发，因此这一数据的差距不能简单地解释为今年商业地产投资将会冷淡。
相反，我认为虽然短期内投资者会因为感染人数和节假日的原因而持观望态度，但防疫的优化和2023年中国经济先于世界主要经济体复苏，会大大增强投资者的信心。
在城市选择上，上海、北京和深圳是2023年国内商业地产投资最受关注的城市，上海进入了亚太地区商业地产跨境投资十大目的地名单，这显示了外国投资者对中国经济和商业地产投资前景的乐观预期。
李凌：
观点新媒体：国外投资者对中国资产的态度，会用哪些指标来衡量？除了上海，还有哪些城市比较受国外投资者的青睐？，去年底监管层从信贷、债券、股权等多种渠道支持房地产融资，政策信号非常明确。
从去年三季度开始，市场稳定逐渐趋于平稳，很多传统房企开始恢复信心。
无论从哪个维度看，都是房企重塑的好时机
李凌：00000万科不仅做了公寓的尝试，还做了工业地产、仓储、冷链等等。企业的战略和商业模式与这个团队的基因和核心能力息息相关。
比如有一个专门做长租公寓投资的品牌，主要集中在上海。目前有十多个项目，每个项目的最低年收益率都在7%以上。
这个专门做长租公寓的投资平台，并不是第一个达到这样回报率的项目，但如果和万科PK地产开发，肯定不占优势。他们进秘书出租科也走了很多弯路。在积累了大量经验后，我们打造了一支特别适合这条赛道的队伍。
在过去，我们看到国家对长租公寓、租赁公寓的土地收购和R4的土地有很多要求。只有国有企业或国内大型开发商有资格参与，外资和小型私营企业参与的难度更大。
但是现在，政策已经逐步放开了。想让长租公寓成为一项社会事业，肯定会让社会力量更多参与。只有这种参与，才能发展壮大，尽快成为一个有机增长的市场，既能在短时间内提升规模，又能在竞争中做出品质。
观点新媒体：市场的信心会如何进行恢复，何时可以恢复？最新提出可能还要不断地降低首付等，这对于房地产消费端是不是有一些很好的作用？
李凌：我们的REITs最开始是为国企和央企做成熟的产业地产项目，现在已经拓展到长租公寓领域。工业地产规模相对有限，而中国有这么大的租房需求。当REITs的底层资产扩大时，必然会优先考虑租房，而且会扩大租房在其中的比重，这是毋庸置疑的。
就长租公寓的资产特性而言，符合REITs这种金融产品的诉求，运营长期可持续，未来市场需求明确，租金上涨预期明确，尤其是优质项目。
据了解，目前沪深交易所共有200多只公募REITs。与此同时，各省市也在不断推进辖区内公募REITs的储备工作。因此，我们认为，从项目发行和金融市场接受度等方面来看，REITs市场扩容的预期是明确的，但过程必须是渐进的，包括商业资产的纳入。
观点新媒体：现在住房租赁市场，从万科泊寓、龙湖冠寓模式来看，未来是不是还必须要有金融的手段变现，同时也可以有更多盈利空间？
李凌：从国内情况来看，真的有高标准的物流仓储，冷链冷库，高标准的智能化工厂，中国目前的存量不会比美国少。但在高标准物业的市场化大宗投资交易方面，与美国的差距还是比较大的。
然而，差距也意味着市场潜力和资产价格增长的空间。未来一年，无论是优质的物流仓库、冷链、生命科学园，还是高智能的生产工厂，我们相信会有更多的资金不断涌入。
如果说2022年一些项目在判断和推进上遇到一些障碍，那么这些投资意向和需求释放肯定会在今年显现出来。
观点新媒体：去年12月初，证监会表示要继续推动REITs向长租房和商业不动产领域继续扩容，您觉得REITs底层资产继续扩容到这些领域的必要条件有哪些？对相关的企业有哪些机遇和挑战？
李凌：今天中国的商业地产还处于发展初期，但已经非常接近成熟。
其实我们今天走了很多路，包括一些项目和市场问题，国外很多市场也经历过。但是在中国这样一个特定的市场里，很多东西，不管是甜的还是苦的，都被无限放大了量级，放大后每个人的感受都会很不一样。但透过现象看本质，规律还是一样的。
商业地产和住宅地产是完全不同的领域。但在中国的实际情况下，国内很多开发商在投资商业地产时，还是会继续沿用住宅开发的逻辑，把商业地产项目当成住宅地产进行高周转操作。
但是他们忘了一件事。在积极的市场中，每个人都对住房有信心和需求。只要房子建好了，客户买单后就可以使用。
商业地产建好之后，游戏才刚刚开始。即使是业内知名的开发商，他们的项目建成后也面临着招商引资的问题。如果以bi为单位的开口率
开业之后，并不是一切都好，项目每年都要重新定位，这是一个持续的循环。为什么有经验的商业地产商不在商场、综合体建成后马上卖，而是经营一段时间再卖，因为他们要盈利，要现金流。
说到新周期，过去几年很多地方确实出现了过度投资，尤其是二三线城市，大家都在建复杂的项目。是不是每个城市或地区都有这样的需求？肯定不是。但市场有自己的修复和调整能力。
这个市场什么时候会成熟？我们和一些东南亚、印度、欧洲国家不一样，不是只有外资在开发、经营、招商、综合管理方面做得最好。事实上，国内很多综合开发运营商在产品和性能上已经超越国外开发商。
市场成熟就是百花齐放。当国内本土机构或开发商与投资者相互学习，相互竞争时，可以促进市场的不断繁荣和发展。
整体而言，我们认为除了周期性的增长机会，中国的商业地产市场正处于初步发展到成熟的阶段，我们仍然拥有一些成熟市场所不具备的结构性机会。
中国在改革开放后开始向发达市场学习，逐渐发展到今天。今天的市场已经完全不同了，已经形成了自己的特色。
观点新媒体：世邦魏理仕重点是在商业地产方面服务，但也有物流地产板块，这部分的趋势您觉得接下来会怎么样？
从010年到59000年，2022年每个人都经历了很不一样的一年，2022年的收官也算是2023年的重新出发。希望大家继续保持对行业和市场的信心。
世邦魏理仕团队也将在新的一年里规划布局，积极努力，为市场的繁荣和进一步发展贡献自己的力量。
李凌：
