禹州用5000万现金“换”了一个旧改造项目

2022-12-06      来源:黄冈楼盘   浏览次数:4237

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文/乐居财经李一禾

今年9月,一份突然的延期交房通知,让北京禹州朗庭湾项目的业主们惊出一身冷汗。通知函称,由于疫情防控、项目开发环保控制等因素导致工程材料供应受限,项目可能无法按期交付。

这个位于北京通州区的项目,此前被曝施工进度缓慢,疑似停工。但经相关部门核实和披露,该项目“停工”传闻不实。据悉,该项目一期、二期已于9月、10月、11月交付。

与朗豪湾项目顺利竣工交付给业主不同,禹洲在北京的另一个项目更加坎坷。

四年前,宇宙收购了沿海绿色家园的资产包,从而将其收归旗下。是禹洲进京的第一个项目。现在,为了“取代”珠海的另一个老项目,渝州又要把它重新束之高阁了。

而交易对手依然是沿海绿色家园。

12月6日,渝洲集团(01628.HK)发布公告称,全资子公司渝海拟以总对价8.8亿元收购珠海沿海绿色家园房地产开发有限公司(以下简称“珠海沿海家园”)66.67%的股权。

为了完成这次收购,禹洲采取了现金、本票和“易货”交易的方式。其中,3.5亿元和3.6亿元的对价由玉海分别向沿海绿色家园转让上海商演和沈阳中光的股份支付。剩余的价格用现金支付。

上海商演持有的北京天伦和沈阳中广,只是宇宙四年前以38亿买下沿海绿色家园资产包的两家公司。在渝州手里呆了四年,很快又要回到沿海绿家园手里了。

不仅如此,这次最新交流中涉及的很多条款都值得仔细研究。

通过8.8亿元的总交易对价,禹洲不仅撬动了一个账面价值超过30亿元的旧房改造项目,还将4年前那笔交易剩余的未支付对价9亿元全部免除。在整个交易过程中,宇宙只在短时间内支付了5000万现金。

目标:珠海上冲旧改

为集中资源提升可售价值,优化重点区域开发,于2022年12月2日,裕洲集团全资子公司裕海与沿海绿色家园、珠海沿海绿色家园房地产开发有限公司(以下简称“珠海沿海家园”)订立补充协议。

据此,钰海向沿海绿色家园收购珠海沿海家园66.67%股权,耗资1.2亿元,并督促清偿股东借款,耗资7.6亿元。也就是说,这笔交易的总对价为8.8亿元。

珠海海岸家园主要从事房地产开发。本次交易前,公司66.67%的股权由海岸绿色家园直接持有,另外33.33%的股权由横琴海岸创展科技有限公司持有,按照股权穿透计算,横琴海岸展实际控制人为一家名为香港古浪海岸旅游的香港公司。

据了解,珠海海岸家园唯一的主要资产为上冲项目,该项目为位于中国珠海市香洲区上冲村的住宅用地。这个项目其实是一个旧村改造项目,是珠海市第二批26个旧村改造试点项目之一。

2014年5月,珠海海岸家园通过公开交易获得上冲旧村改造项目前期合作资格。2017年4月,公司获得与更新区域内所有产权人签订补偿安置预协议的权利。直到2020年9月,上冲城改造工程启动,上冲村开始拆迁。

根据项目投资建设计划,上冲村旧村改造项目总建筑面积120万平方米,约有90万平方米的住宅、动迁、公共设施、商业、幼儿园、小学等。总投资120亿元。据宇宙集团最新公告,截至2022年3月31日,th

2018年1月,渝州集团与沿海绿色家园订立销售协议,其全资子公司渝海以总对价38亿元向沿海绿色家园收购恒华集团全部股权。

当时约定交易价款由禹洲分五期以现金方式支付给沿海绿色家园,最终结算日在标的公司控制权变更后三个月内。

但截至目前,御海只向沿海绿色家园支付了28.92亿元,剩余未付价款为9.08亿元。

公告称,御海与沿海绿色家园寻求通过订立补充协议的方式解决买卖协议项下所有未履行的缔约双方责任。交易完成后,玉海及沿海绿色家园应已履行其在买卖协议及补充协议项下的所有责任,而沿海绿色家园将豁免玉海于买卖协议项下尚未支付的代价结余9.08亿元。

支点:5000万现金

处于流动性危机的宇宙集团并没有为这次收购付出太多的现金。为了完成这次收购,它采用了现金、本票和“易货”交易。

公告显示,本次交易总对价8.8亿元中,3.5亿元和3.6亿元的对价将由禹洲御海支付,分别将上海商演和沈阳中光的全部股权转让给沿海绿色家园。其余1.7亿元由禹洲以现金方式支付给沿海绿色家园。

对于1.7亿元的现金对价,禹洲在目标公司法定代表人变更后只需支付5000万元。剩余的现金对价1.2亿元转为债务,禹洲发行12张以海岸绿色家园为收款人的本票,每张金额为1000万元。

也就是说,禹洲短期内实际支付给这笔交易的现金只有5000万元。

这笔交易的威力实际上不止于此。作为宇舟此次用来“易货”的两家公司,——上海商演和沈阳中光,相关资产实际上是宇舟在2018年1月通过收购沿海绿色家园而购买的。

在4年前的那笔交易中,当时禹洲收购的恒华集团拥有沈阳中广、佛山和谐家园、沈阳沿海田蓉、北京天伦、沿海武汉、武汉致胜、天津和谐家园等7家子公司。这些公司在沈阳、上海、北京、武汉等地拥有地块,涉及总建筑面积548万平方米。

根据12月6日的最新公告,上海商演的主要资产为建国门外项目和北京天伦玉环投资管理有限公司(即北京天伦)。另一家待售公司沈阳中广,名为沈阳中广北方影视城有限公司,也是宇宙四年前买下沿海绿色家园资产包的公司之一。

目前,上海商演持有北京天伦65%的股份,其余35%由北京工业发展公司持有。该项目为北京北市项目,持有北京朝阳区一块土地,总建筑面积3.9万平方米。该项目位于北京三环内的CBD区域,紧邻国贸中心,拟建设高端写字楼作为投资物业。

此外,沈阳中广为宇宙全资子公司,持有沈阳苏家屯区一块土地,总建筑面积188万平方米。但在禹洲官网,上述两个项目至今没有体现。

2022年中报显示,禹洲在北京有两个项目,土地储备建筑面积11.74万平方米,包括北京天伦持有的地块和北京禹洲朗庭湾项目。沈阳也有二两个项目,建筑面积197.71万平方米土储。除了苏家屯项目,另一个项目是沈阳的宇宙广场。

2020年以来,北京禹州和沈阳的土壤贮量值几乎没有变化。

值得一提的是,仅支付了5000万现金对价,换取了9.08亿元的无偿购买对价豁免,获得了账面价值20.54亿元的上冲项目的所有权权益。宇宙仍表示,收购和出售预计将录得约4.26亿元的亏损。

损失是主要的

据了解,2022年3月31日,珠海海岸家园未经审计的净资产值为8916.6万元。截至2021年12月31日,上海商演建国门海外项目账面价值为1.22亿元。截至2021年12月31日,沈阳中广苏家屯项目账面价值为2.79亿元。

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